27 五月

安省农场的税务优惠

在安省农场的税务优惠

安大略省是加拿大唯一对居民和外国投资者一视同仁的省份。加拿大有一部专门规定外国人在加拿大投资的法案(Investment Canada Act),但对买卖农场并不适用。加拿大很多省份都对外国人拥有农场有所限制。

 加拿大政府鼓励人们投资农业等基础产业,特意制定了一些农业的财政补贴和税务优惠政策,主要体现在以下几个方面:

1.  加拿大农业收入稳定项目(Canadian Agricultural Income Stabilization, CAIS):旨在尽可能在不影响生产和贸易的情况下,稳定农民收入,最多可补偿农民当年损失的60%

2.  农作物保险项目(Crop Insurance Programs, CIP):以保护农民免遭由于气候或其他自然灾害如干旱、洪涝、冰雹等带来的损失。

3.  预支农民方案(Advance Payments Program, APP)以保证了农场主的实际收入:

– 税务优惠:加政府多年来不断减免农民的各种赋税,如净收入在3万加元以内的农户可不缴所得税。净收入超过3万加元的部分只须按照大约15%左右的税率纳税。

– 最低的物业税:由于政府对于农民的优惠政策,农场的物业税很低。

– 政府对于农民提供低息贷款、农场设备、车辆可以提前折旧等等。

–  如果预计种植的粮食价格可能下降,联邦和省政府提前预支农民 部分借款,第一个5万加元无息,超过部分收取利息,联邦政府将支付此项方案的所有费用。

2017420日以后,在安省的金马蹄区买房的非居民要交额外房价15%的外国人投机税(简称NRST)并不适用于农场,因此一些海外买家将眼光转向农场。政府对农场的税收有严格的监管,农场税也很特殊,下面主要谈一下加拿大在土地税和资本增值税上的减免条款。

A.      地税

在安省经营农场的农民,如果符合以下全部条件,地税可以减少75%

 市政财产评估公司(MPAC)评估这块地是农业用地

 经营农业生意,并取得预定的毛收入

 农场主或者50%以上的股东是加拿大公民或者永久居民

 拥有一个有效的农业生意的注册号码并且每年递交申请表格

如果你和家人也住在农场,那么你的住宅和周围一英亩的土地属于家庭住宅用地,而农场的其他部分属于符合条件的农业用地,可以享受75%的地税减免。

假定买方和农场符合上述条件:

 如果买卖在91日以后成交,买方在下一个91日之前将不会享受75%的地税优惠。• 如果买卖在91日以前成交,买方可以在截止日期之前申请,如果成功,则可以开始享受75%的地税减免优惠。

B.      农场资本增值免税额

除了以上的地税优惠条款,加拿大税法还规定,当你处置符合条件的农场资产时,第一个$80,000的资本增值是免税的, 而且这个额度每年递增。

那么,哪些资产是符合条件的农场资产呢?它们可以是不动产,家庭农场公司股份,家庭农场合伙企业等等。而且,这些资产必须被纳税人,或是他的配偶,孩子,父母等用做在加拿大进行积极的农业经营活动。

有两个测试可以用来决定是否“是在加拿大进行积极的农业经营活动”。第一个是持有时间的测试。为了通过这个测试,该资产在处置前必须被符合条件的纳税人持有两年以上。第二个测试是收入的测试。该测试要求,在纳税人及其符合条件的家人持有该资产的期间,至少有两年时间,从农场生意中得到的收入必须高于其所有其他收入的总和。然而,如果是经营两年以上的家庭农场合伙企业和家庭农场公司,并且个人、配偶、子女或父母主动并持续参与这个农场生意的,那么这个收入的测试是不适用的。这对于那些取得农场以外收入而且达不到收入测试的人来说将是个优势。

这个目前80万的免税额是给每个个人的,也就是说,同样一个农场,父母在将它转给孩子的时候可以使用,每个孩子今后同样可以用他们各自的80万免税额。

而且,不一定要农场主亲自进行农业活动,才能得到这个免税额。只要是农场主的配偶、子女或父母在经营这个农场都是可以的。

C.      农场买卖HST

在加拿大,农场属于商业用地,属于投资项目,因此在农场的交易过程中,买家会涉及到在成交价上再向政府交销售税HST。当交易额很大时,HST是一个不小的数额。符合条件的买家可以请律师办理免缴延迟手续(请务必向律师和会计师咨询)。

D.      农场买卖提示

 加拿大农场实际上是一种特殊的房地产,其考察和购买的过程远比购买城市住宅复杂和麻烦。投资者如果要通过农场来获取收益,那么在购买农场之前就一定要认清自己的目的。是想要靠土地升值获得收益,还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划,各规划区土地价格差别很大,政府管理要求也差别很大。如果真有意购买,不仅需要找到有农场买卖经验的地产专家,还需要专业实地测量、了解当地建设规划、查阅当地政府有关该农场档案(看其有无违规记录)、了解省农业食品厅颁布的“农地使用指南(Guide to Agricultural Land Use)”;并且由相关经验的专业律师和会计师为您服务,这样才能事半功倍,最大程度上得到农场的税务优惠。